Reglementată în mod expres în prevederile noului Cod civil, superficia este dreptul unei persoane, denumită superficiar, de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altei persoane, asupra căruia dobândeşte un drept de folosinţă.
Dreptul de superficie se poate constitui doar asupra bunurilor imobile şi este un drept temporar, având o durată maximă de 99 de ani, dar cu posibilitate de reînnoire la expirarea termenului. Dreptul de superficie poate fi dobândit atât prin acte juridice cu titlu oneros sau gratuit, dar şi prin uzucapiune sau alte modalităţi prevăzute de lege.
Întinderea dreptului de superficie, cât şi modalitatea de exercitare a acestuia sunt stabilite prin actul care îl constituie. În situaţia în care nu există alte prevederi, dreptul de superficie se întinde doar pe suprafaţa de teren pe care este edificată sau urmează a fi realizată construcţia, cât şi pe terenul necesar exploatării acesteia.
Drepturile şi obligaţiile părţilor
Superficiarul îşi poate apăra dreptul de superficie prin promovarea unei acţiuni în justiţie, îndreptată împotriva oricărei persoane, inclusiv a proprietarului terenului, dacă este împiedicat să îşi exercite acest drept. Această acţiune poate fi promovată oricând, dreptul de a formula această acţiune fiind imprescriptibil.
Superficiarului îi este interzis ca în cazul reconstruirii clădirii să modifice forma iniţială a acesteia. În cazul în care acesta încalcă aceste prevederi, proprietarul poate, în termen de trei ani, să ceară încetarea superficiei sau repunerea părţilor în situaţia anterioară. Superficiarul poate dispune liber de dreptul său, putând să îl înstrăineze sau să îl greveze de sarcini reale. Dreptul de folosinţă asupra terenului se poate înstrăina sau ipoteca doar odată cu dreptul de proprietate asupra construcţiei.
În cazul în care părţile au stabilit că superficia se constituie cu titlu oneros şi părţile nu au stabilit alte modalităţi de plată, superficiarul datorează o chirie lunară ce se va stabili în funcţie de anumite criterii de determinare a contravalorii folosinţei. Dacă părţile nu cad la înţelegere, suma poate fi stabilită prin intermediul instanţelor de judecată.
Încetarea dreptului de superficie
Dreptul de superficie încetează la expirarea termenului acesteia, prin consolidare, atunci când terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane sau prin pieirea construcţiei, dacă există o prevedere expresă în acest sens. Pentru fiecare dintre cazuri este necesară radierea dreptului din cartea funciară.
Ca urmare a încetării acestui drept, proprietarul terenului devine proprietar al construcţiei, în cazul în care nu există stipulaţii contrare. Acesta are obligaţia de a plăti construcţia la valoarea de circulaţie de la momentul expirării termenului dreptului de superficie. În cazul în care construcţia are o valoare mult mai mare decât terenul, superficiarul poate fi obligat de către proprietarul terenului să îl cumpere la valoarea de piaţă.
