Dreptul de proprietate asupra unui bun imobil se poate dobândi prin convenţie, moştenire legală sau testamentară, accesiune sau uzucapiune.
Uzucapiunea imobiliară este modalitatea de dobândire a proprietăţii asupra unui bun imobil ca urmare a posedării acestuia în mod neîntrerupt de către o persoană, o anumită perioadă de timp.
Uzucapiunea operează ca o sancţiune civilă care se aplică adevăratului proprietar al unui bun imobil, care lasă posesia unei terţe persoane care face acte de posesie sub nume de proprietar. În această situaţie, doar adevăratul proprietar poate face apărări împotriva posesorului neproprietar care urmăreşte să dobândească dreptul de proprietate pe această cale. Pe cale de consecinţă, doar adevăratul proprietar poate avea calitate procesuală pasivă într-un litigiu ce ar avea acest obiect.
Termen stabilit de lege
Dreptul de proprietate asupra unui imobil se dobândeşte prin această modalitate după scurgerea a cinci ani, dacă pentru o persoană a fost înscris fără cauză legitimă în cartea funciară dreptul de proprietate asupra acelui imobil, şi acea persoană l-a posedat cu bună credinţă în mod neîntrerupt în toată această perioadă. Pentru a putea opera această uzucapiune este suficient ca dobânditorul să fi fost de bună credinţă la momentul înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară, cât şi în momentul intrării în posesia imobilului. În această situaţie, drepturile celui care uzucapează nu mai pot fi contestate dacă posesia sa a fost neviciată.
Acest drept poate fi dobândit de asemenea după posedarea neîntreruptă a unui imobil timp de zece ani, chiar dacă imobilul nu era înscris în cartea funciară. Tot după zece ani poate fi dobândită proprietatea asupra imobilului dacă a fost înscrisă în cartea funciară o declaraţie de renunţare la proprietate sau proprietarul a decedat sau şi-a încetat existenţa.
Pentru a putea opera acest mod de dobândire a proprietăţii este obligatoriu ca persoana care uzucapează să îşi fi înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca altă persoană să fi făcut acest lucru chiar şi pe baza unei cauze legitime.
Cererea se depune la judecătorie
De regulă, în materia uzucapiunii se consideră că fiecare posesor al bunului începe o nouă posesie, indiferent dacă bunul a fost transmis cu titlu particular sau cu titlu universal. Pe cale de excepţie, posesorul actual poate să unească totuşi posesia sa cu cea a autorilor săi.
Cererea de uzucapiune se soluţionează de către judecătoria în circumscripţia căreia se află situat imobilul. Aceasta trebuie să cuprindă toate datele referitoare la posesia reclamantului sub nume de proprietar asupra imobilului, date cu privire la înscrierea sau nu în cartea funciară a imobilului, cât şi date privitoare la vechiul proprietar.
Cererea trebuie însoţită în mod obligatoriu de o serie de documente prevăzute în mod expres în Codul de Procedură Civilă. În vederea dovedirii acestei situaţii, reclamantul va trebui să propună şi administrarea probei testimoniale cu cel puţin doi martori.
