Piaţa imobiliară gălăţeană pare să-şi fi revenit complet după şocul resimţit în timpul crizei economice din urmă cu un deceniu. Preţurile apartamentelor au crescut în mod constant, până în urmă cu aproximativ un an, atunci când a apărut o tendinţă de stagnare, valabilă şi astăzi. Pentru cei mai mulţi dintre cumpărători, în marea lor majoritate tineri, visul de a avea o casă devine posibil, în continuare, doar prin accesarea unui credit imobiliar sau prin apelarea la programul "Prima Casă".
Preţurile locuinţelor din Galaţi le-au depăşit deja pe cele practicate în perioada de dinaintea crizei din 2008-2009. La fel ca în urmă cu 12-13 ani, creditarea rămâne "motorul" care face ca domeniul să fie, în continuare, unul cât de cât dinamic. Totuşi, în ciuda asemănărilor aparente cu vremurile premergătoare crizei economice, specialiştii spun că diferenţele dintre "atunci" şi "acum" sunt unele de substanţă, profunde, fie că vorbim de situaţia economică generală sau de comportamentul cumpărătorilor şi de cel al băncilor.
"Categoric, piaţa imobiliară şi-a revenit după criza din 2008-2009. Începând din 2017, preţurile locuinţelor au început să crească într-un ritm moderat, dar constant. Iar de anul trecut, pot spune că piaţa s-a stabilizat, adică nu s-au mai înregistrat creşteri semnificative ale preţurilor. Consider că, în momentul de faţă, piaţa imobiliară gălăţeană este maturizată. Nici nu cred că există similitudini cu vremurile de dinaintea crizei. Se vede că acum cumpărătorii sunt mai maturi, mai educaţi financiar, mai atenţi la ceea ce cumpără. Nu se mai aruncă să facă credite aşa cum o făceau până în 2008. Şi băncile acordă acum credite într-un mod mai atent. Putem spune că românul şi-a învăţat lecţia, oarecum”, explică, pentru „Viaţa liberă”, agentul imobiliar Silviu Daniel Lungeanu.
Cele mai căutate apartamente
Apartamentele cel mai des tranzacţionate rămân, în continuare, cele cu două camere. La mare căutare sunt şi garsonierele şi apartamentele cu o cameră. În topul preferinţelor cumpărătorilor gălăţeni urmează apartamentele cu trei camere şi, într-o măsură mult mai mică, cele cu patru camere. Mult mai rar sunt tranzacţionate casele şi terenurile.
"În oraşul Galaţi, terenurile se tranzacţionează mult mai greu, deoarece sunt mai greu accesibile. Galaţiul suferă rău la capitolul terenuri bune pentru construit. Majoritatea au construcţii vechi pe ele - iar cu demolatul e foarte complicat - sau au deschideri mici, care nu permit construcţii noi", precizează Silviu Daniel Lungeanu.
Preţurile medii şi zonele preferate
Cele mai căutate zone pe piaţa imobiliară gălăţeană sunt cartierele Mazepa I şi Mazepa II, I.C. Frimu şi Siderurgiştilor Vest, dar şi Dunărea, Micro 21 şi Micro 17. Şi Piaţa Centrală este o zonă atrăgătoare pentru cei aflaţi în căutarea unei locuinţe, preţurile fiind similare cu cele ale apartamentelor din Mazepa.
"În medie, un apartament cu două camere se vinde cu un preţ de 45.000 - 50.000 de euro, iar o garsonieră cu aproximativ 30.000 de euro. Apartamentele cu o cameră se duc spre 35.000 - 40.000 de euro. Apartamentele cu trei camere se vând, în medie, cu 60.000 de euro, dar putem găsi apartamente cu trei camere şi la 90.000 de euro. Preţul poate varia astfel foarte mult, acesta fiind dat de anul construcţiei, de zona în care este situată locuinţa, de suprafaţă, de etaj, dar şi de eventualele finisaje şi îmbunătăţiri", spune agentul imobiliar citat.
Paradoxul apartamentelor noi
Majoritatea cumpărătorilor preferă apartamentele cu două camere, situate la etaje intermediare, în blocuri construite după 1977. Pentru aceasta trebuie să îşi permită să plătească însă şi preţul cerut de proprietar sau să se încadreze în creditul acordat de bancă. Altfel, cu preţuri ceva mai mici sunt apartamentele aflate la parter sau la ultimul etaj ori cele din blocuri construite înainte de 1977. Preţuri mai mici au şi apartamentele din zona Micro 40.
Marea majoritate a apartamentelor disponibile pe piaţa gălăţeană se află în blocuri construite în urmă cu trei decenii sau mai mult. Apartamentele noi sunt încă o raritate în judeţul nostru. "Fiind atât de puţini dezvoltatori care fac blocuri noi, tot ce se construieşte nou este absorbit rapid de piaţă. Nu există să construieşti ceva nou şi să nu vinzi. Iar acest lucru se întâmplă deoarece, paradoxal, construcţiile noi au un preţ uneori chiar egal cu cele vechi. Ceea ce este o uşoară anomalie. În astfel de cazuri este recomandat un apartament nou, bineînţeles, dar trebuie avută grijă mare la dezvoltator. Nu recomand să cumpăraţi în fază de execuţie decât dacă dezvoltatorul este renumit şi are o experienţă solidă în spate", este sfatul dat de Silviu Lungeanu.
Sunt sau nu apartamentele prea scumpe în Galaţi?
Un curent de opinie destul de frecvent întâlnit în rândul gălăţenilor este acela că apartamentele din Galaţi au, în momentul de faţă, preţuri prea mari raportat la perspectivele pe care le oferă oraşul. Într-adevăr, pe internet găseşti tot felul de anunţuri absurde la rubrica "Imobiliare". Un gălăţean vrea să-şi vândă apartamentul cu trei camere cu 84.000 de euro, sumă uşor negociabilă. În anunţul publicat pe un site de profil spune că locuinţa sa are 90 de metri pătraţi utili, iar "finisajele sunt de lux". Ajuns pentru a viziona apartamentul în cauză, poţi fi surpris să afli că cei 90 de metri pătraţi sunt de fapt 78, iar că suprafaţa este cea totală, nu cea utilă. La capitolul "finisaje de lux" se află stucatura de la mijlocul anilor 1990, "pusă să ţină o viaţă", dar şi varul îngălbenit deja de timp. În ciuda unor astfel de exemple, specialiştii spun că preţurile întâlnite pe piaţa imobiliară gălăţeană, în momentul de faţă, nu sunt exagerate.
"Eu am convingerea că preţurile sunt, în prezent, acolo unde trebuie. Sunt numeroase voci care spun că piaţa este supraevaluată, că este scumpă etc. Dar lumea încă nu a înţeles că o proprietate imobiliară nu ţi-o poţi cumpăra cu veniturile dintr-un an. Nu ai cum, nicăieri în lume. Este poate cea mai importantă achiziţie materială pe care o faci în viaţă. Nu poţi să cumperi o garsonieră cu preţul unui Logan. În Galaţi, raportat la ce se întâmplă în ţară, piaţa imobiliară este mai mult decât normală. Indiferent de preţuri, pe piaţă întotdeauna vor exista oameni nemulţumiţi, care nu-şi vor permite să cumpere, pentru că aşa funcţionează lucrurile, este de părere agentul imobiliar Silviu Lungeanu.
Programul "Prima Casă" ţine piaţa în viaţă
Este dificil de făcut un profil standard al cumpărătorului de locuinţă gălăţean. În majoritatea cazurilor este vorba despre tineri căsătoriţi, cu sau fără copii, cu studii medii sau superioare şi cu locuri de muncă stabile. Faţă de anii trecuţi, a scăzut destul de mult numărul persoanelor stabilite peste graniţe care cumpără locuinţe în Galaţi. Apoi, deşi criza economică este deja istorie, piaţa imobiliară gălăţeană este dependentă, în continuare, de programul „Prima Casă”. Potrivit experţilor, acest instrument garantat de Guvern a fost injecţia care a salvat piaţa imobiliară de la colaps, după momentul 2008.
„Anul acesta, din câte am înţeles, pentru programul „Prima Casă” fondurile disponibile vor fi mult reduse faţă de anii precedenţi. Dar faptul că va continua este un lucru benefic pentru piaţă, deoarece o să fie o infuzie de capital în piaţă, bani care se vor rula şi vor face ca lucrurile se funcţioneze în continuare. O simplă vânzare de apartament reuşeşte să bage în piaţă o sumă de bani, sumă care foarte probabil va fi rulată mai apoi pentru alte trei-patru imobile. Cu alte cuvinte, un singur credit accesat poate să pună în funcţiune patru-cinci vânzări de proprietăţi. Eu anticipez că, dacă acest program va fi stopat, efectele se vor vedea în piaţă, în două-trei luni, cu scăderi uşoare ale preţurilor. Creditul ipotecar, din păcate, nu poate fi accesat chiar de către toţi clienţii. Cei mai mulţi clienţi nu au mai mult de cinci la sută avans. Din cauza asta nu pot accesa credite imobiliare, unde avansul este de 15 la sută, poate chiar mai mult. Unii nu pot strânge nici măcar acei cinci la sută, se mai fac artificii pe piaţă”, susţine sursa citată mai sus.
Aproximativ trei sferturi dintre cumpărători apelează la programul "Prima Casă" sau la credit ipotecar. Există şi proprietari, destul de mulţi, care refuză să vândă clienţilor cu credite, deoarece tranzacţia poate dura destul de mult timp în comparaţie cu tranzacţiile cu bani cash.
Sfaturi pentru cumpărarea unei locuinţe
În momentul în care vă decideţi să cumpăraţi un apartament sau o casă este important să ţineţi cont de o serie de sfaturi, pentru a evita eventualele neplăceri ulterioare. Luni după-amiază, spre exemplu, pe un site de profil erau publicate în jur de 1.000 de apartamente spre vânzare, numai în municipiul Galaţi. Problema este că multe dintre aceste anunţuri nu mai sunt valabile de luni bune, ele fiind republicate automat de unele pagini de internet.
Un alt lucru la care trebuie să fiţi atent este dacă apartamentul este oferit spre vânzare direct de proprietar sau printr-o agenţie imobiliară. Agenţiile percep un comision care poate varia între 1 şi 1,5 la sută din valoarea imobilului. Deşi poate părea mult, un agent imobiliar bun poate negocia mai bine preţul unui apartament, fără a mai vorbi de faptul că vă poate scuti de corvoada verificării stării juridice a imobilului. Totuşi, în cazul în care sunteţi dispus să negociaţi, puteţi cumpăra şi direct de la proprietar.
Mare atenţie şi la anul construcţiei, şi la suprafaţa reală a apartamentului. Atunci când sunaţi pentru a stabili o vizionare a locuinţei, este important să aflaţi de la proprietar sau de la agentul imoiliar anul exact al construcţiei şi suprafaţa utilă, nu pe cea totală.
Cum negociaţi cel mai bun preţ
Atunci când cumpăraţi un apartament cu un credit bancar, şansele să negociaţi preţul cerut de proprietar sunt destul de mici. Totuşi, dacă aţi găsit un apartament vă place, puteţi încerca să vedeţi, din anunţurile asemănătoare, care sunt preţurile pieţei. Astfel, prin consultarea cât mai multor oferte similare, puteţi afla dacă proprietarul cere un preţ prea mare sau nu. Atunci când aveţi toţi banii pentru cumpărarea unei locuinţe, proprietarul poate fi mai uşor convins să negocieze. Chiar şi aşa, unii proprietari ţin destul de mult la preţ, mai ales dacă respectivul preţ nu este peste cel al pieţei. În ultimă instanţă, depinde de fiecare cumpărător să decidă până unde este dispus să meargă cu negocierea.
Puteţi veni cu exemple concrete de alte locuienţe, din care să rezulte că preţul cerut de el este prea mare. În al doilea rând, dacă proprietarul este dispus să negocieze, oferiţi un preţ mai mic decât cel la care vreţi să ajungeţi la final. Astfel, vă puteţi întâlni la mijloc. Oricum ar fi, cumpărarea unei locuinţe poate fi un proces de durată, care să necesite mult timp de sondare a pieţei şi de urmărire a ofertelor nou apărute.
