Piața bancară gălățeană a înregistrat în 2021 un avans al creditării de nu mai puțin de 506,7 milioane de lei, ajungând în prezent la o valoare totală de peste 5 miliarde de lei, valoare record pentru ultimii ani, potrivit datelor BNR. Creșterea vine pe un trend mai larg al împrumuturilor contractate pentru achiziția de terenuri și locuințe, existând chiar temeri că ne îndreptăm spre o nouă "bulă" imobiliară.
Investițiile imobiliare au cunoscut în 2021 o expansiune, în ciuda incertitudinilor induse în economie de pandemia de Covid-19. Mai mult, se pare chiar că expansiunea creditelor imobiliare de anul trecut a fost un "efect secundar" al restricțiilor impuse odată cu izbucnirea pandemiei.
Ultimul Raport asupra stabilității financiare întocmit de BNR indica, în decembrie, că avansul imobiliar cel mai important a fost, în 2021, în zona rezidențială, unde piața a crescut, per ansamblu, la nivel național, cu 65 la sută! Accelerarea activității din piața rezidențială a fost determinată de creșteri atât în ceea ce privește cererea, cât și oferta, subliniază analiștii băncii centrale.
"În ceea ce privește cererea, modificarea comportamentului de economisire și muncă pe perioada pandemiei (reducerea timpului petrecut la locul de muncă), nivelul redus al dobânzilor la credite, așteptările privind creșterea în perioada următoare a prețurilor rezidențiale, în condițiile anunțării modificării pragului de aplicare a cotei reduse de TVA pentru achizițiile de imobile, au susținut deciziile populației de cumpărare a unei locuințe.
Oferta de bunuri rezidențiale a urmat, de asemenea, un trend ascendent. Astfel, numărul de locuințe finalizate s-a majorat cu 15 la sută, în timp ce indicele activității de construcții a crescut cu 18 la sută în aceeași perioadă", se precizează în Raportul asupra stabilității financiare întocmit de BNR.
Piața se anunță la fel de dinamică și în 2022, dat fiind faptul că autorizațiile de construcții au cunoscut un avans important.
Imobiliarele pun banii în mișcare
Unul dintre elementele care au contribuit la creșterea investițiilor rezidențiale a fost că pandemia și perioada de lockdown i-au făcut pe oameni mai conștienți de calitatea locuirii. Locuințele din România sunt cele mai aglomerate din Uniunea Europeană (45 la sută din populație trăiește în locuințe supraaglomerate - n.r.). Mai mult, existența "cartierelor dormitor", ce caracterizează inclusiv multe zone din Galați, n-a făcut decât să accentueze nevoia de spațiu, dar și dorința de apropiere de zone mai aerisite sau aproape de natură.
În aceste condiții, la nivel național creditele imobiliare au avut în 2021 un avans de aproximativ 20 la sută. La nivelul Galațiului, avansul a fost mai moderat, de aproape 12 la sută, însă creșterea a făcut "valuri" pe piața bancară gălățeană. Mai exact, la sfârșitul anului 2021, valoarea creditelor contracte de gălățeni era de aproape 1,6 miliarde de lei, cu 168,2 de milioane mai mult față de sfârșitul lui 2020, și cu 247,1 milioane de lei mai mult față de sfârșitul lui 2019!
Pe categorii de împrumuturi, această consolidare a creditelor imobiliare s-a făcut în special pe seama creditelor în moneda națională, care au ajuns la o valoare de 1.256,4 milioane de lei la sfârșitul anului 2021, față de 1.051,1 milioane de lei în 2020 și 912,3 milioane de lei în 2019.
În cazul creditelor în valută, acestea au ajuns la o valoare în echivalentul a 342,1 milioane de lei la sfârșitul lui 2021, sub nivelul de 379,2 milioane de lei din 2020 și cel de 439,1 milioane de lei în 2019.
Măsuri prudențiale
Dincolo de elementul pozitiv al dinamicii imobiliare, contextul macroeconomic păstrează încă multe incertitudini, inflația, generatoare inclusiv de dobânzi mai mari la credite, fiind inamicul principal. De asemenea, tendința de supraexpunere la creditare în raport cu veniturile este un alt element care a atras atenția.
În aceste condiții, BNR a luat în calcul măsuri de temperare a "supraîncălzirii" pieței imobiliare.
Încă din luna octombrie a anului trecut, BNR a luat în calcul modificarea cadrului legislativ, impunând noi măsuri de prudențialitate pentru creditarea sectorului imobiliar, în sensul prevenirii creșterii portofoliului de împrumuturi neperformante. Astfel, din 1 ianuarie 2022, a crescut avansul pentru creditele imobiliare destinate investițiilor, s-a modificat gradul de îndatorare pentru anumite categorii de debitori și au apărut noi măsuri de prudențialitate pentru persoanele fizice și companii.
În esență, persoanele fizice, de exemplu, nu vor mai putea accesa împrumuturi de la bănci cu un avans minim de 15 la sută, dacă mai dețin o locuință în proprietate. Măsurile determină majorarea avansului minim necesar în cazul unui împrumut pentru locuință, de la 15 la sută la 25 la sută pentru un credit în lei, de la 25 la sută la 35 la sută pentru un împrumut în euro și de la 40 la sută la 50 la sută pentru o finanțare în altă valută.
Costurile de finanțare vor fi și ele mai mari ca urmare a presiunii inflaționiste și a modificărilor dobânzilor de referință ale băncii centrale, în baza cărora se calculează inclusiv dobânzile pentru credite imobiliare.
Dobânda de referință IRCC (Indicele de Referință pentru Creditele Consumatorilor - n.r.) aplicată tuturor creditelor pentru persoane fizice acordate în lei a ajuns în ianuarie la 1,17 la sută, comparativ cu cotația de 1,08 la sută valabilă în decembrie 2021. De asemenea, se estimează că din aprilie indicele IRCC ar urma să ajungă la o cotație de 1,82 la sută. Altfel spus, sunt semne că vremea "banilor ieftini" este pe sfârșite.
Toate acestea se vor traduce printr-o atenție sporită a băncilor în acordarea de noi împrumuturi. Însă, să nu uităm că, în primul rând, responsabilitatea revine celor care solicită aceste împrumuturi. Indiferent de context, gestionarea chibzuită a resurselor financiare rămâne cheia angajării unor credite utile în atingerea scopurilor pe care ni le propunem.
