În cadrul contractului de închiriere, proprietarul (locator) se obligă să-i asigure chiriaşului (locatar), folosinţa temporară, a unei suprafeţe locative în schimbul unei sume de bani, denumită chirie.
Contractul de locaţiune se poate încheia atât sub semnătură privată, cât şi sub formă autentică, la orice birou notarial din România, indiferent de domiciliul părţilor sau locul unde se afla imobilul. În cel de-al doilea caz, cât şi după înregistrarea la organele fiscale, contractul constituie titlu executoriu cu privire la plata chiriei.
Este obligatorie înregistrarea contractului de închiriere la organele fiscale teritoriale. Acesta trebuie să cuprindă în mod obligatoriu perioada pe care se întinde închirierea, valoarea chiriei lunare, condiţiile în care se realizează primirea şi restituirea cheilor, obligaţiile părţilor cu privire la modalitatea de desfăşurare a contractului.
Durata de valabilitate a contractului de închiriere nu poate fi mai mare de 49 de ani. Chiar dacă părţile ar stabili un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani. Dacă părţile nu au stabilit prin contract durata închirierii, locaţiunea se consideră încheiată pentru un an, în cazul imobilelor nemobilate, şi pentru o lună în cazul celor mobilate.
Obligaţiile părţilor
Proprietarul are obligaţia de a preda bunul şi de a-i asigura chiriaşului o folosinţă liniştită şi utilă, cât şi obligaţia de a efectua reparaţiile necesare pentru a menţine bunul într-o stare de întrebuinţare corespunzătoare. Dacă aceste reparaţii sunt făcute de chiriaş, proprietarul e obligat să îi plătească, pe lângă contravaloarea acestora, şi dobânda legală calculată de la data efectuării lucrărilor. De asemenea, proprietarul trebuie să îi garanteze chiriaşului faptul că imobilul nu are probleme (vicii) care ar face imposibila folosinţă, în tot sau în parte a acestuia. Proprietarul poate fi obligat să plătească despăgubiri chiriaşului chiar şi pentru viciile aparente, dacă acestea îi afectează viaţa sau sănătatea. În cazul nerespectării acestor obligaţii de către proprietar, chiriaşul poate cere rezilierea contractului sau obligarea la plata de daune-interese.
Chiriaşul are obligaţia să plătească chiria aşa cum s-a obligat prin contract, să plătească cheltuielile de întreţinere, să folosească imobilul în mod corespunzător şi să restituie bunul, la încetarea contractului, în aceeaşi stare.
În cazul în care chiriaşul nu foloseşte bunul în mod corespunzător sau îi schimbă destinaţia, acesta poate fi obligat de către proprietar la plata de daune interese. Chiriaşul are obligaţia de a efectua pe cheltuiala sa reparaţiile curente. De asemenea, este obligat să notifice proprietarul despre necesitatea efectuării lucrărilor care sunt în sarcina acestuia, sub sancţiunea plăţii de daune interese.
Există posibilitatea subînchirierii imobilului de către chiriaş doar dacă acest lucru nu a fost interzis în mod expres în cuprinsul contractului.
Denunţarea contractului
În cazul în care contractul de închiriere a fost încheiat fără a fi determinată perioada şi nu există prevederi contrarii, acesta poate fi denunţat de către chiriaş prin transmiterea unei notificări, după respectarea unui termen de preaviz. Termenul nu poate fi mai mic decât sfertul perioadei pentru care s-a stabilit plata chiriei. Termenul nu poate fi mai mic de 60 de zile, dacă plata chiriei a fost stabilită pentru intervalul de o lună sau mai mare, sau 15 zile, în cazul în care intervalul este mai mic de o lună.
Termenul de preaviz de 60 de zile trebuie respectat şi în cazul în care închirierea este făcută pe perioadă determinată, în această situaţie orice clauză contrară neputând să producă niciun efect. Termenul de preaviz de 15 zile pentru denunţarea contractului încheiat pe perioadă determinată operează atunci când prin contract s-a stabilit posibilitatea denunţării contractului pentru satisfacerea nevoilor de a locui ale proprietarului sau familiei acestuia.
În situaţia în care proprietarul decide să încheie un nou contract de închiriere, chiriaşul are un drept de preferinţă, în condiţii egale, însă nu va putea uza de acest drept dacă nu a respectat obligaţiile născute din contractul anterior încheiat. De asemenea, chiriaşul are un drept de preemţiune (întâietate) în cazul vânzării imobilului.
Rezilierea contractului
Contractul poate fi reziliat de către oricare dintre părţi dacă cealaltă nu şi-a îndeplinit în mod culpabil obligaţiile. Proprietarul poate cere pe calea acţiunii în justiţie rezilierea contractului, în situaţia în care chiriaşul, membrii familiei sale sau orice alte persoane care au acces la locuinţă fac imposibilă convieţuirea cu vecinii sau folosinţa normală a imobilului sau a părţilor comune.
De principiu, evacuarea se poate face în baza unei hotărâri judecătoreşti, chiriaşul fiind obligat să achite integral chiria şi cheltuielile de întreţinere până la data eliberării efective a locuinţei, precum şi repararea prejudiciilor cauzate.
Decesul chiriaşului
În situaţia în care chiriaşul decedează pe parcursul derulării contractului, acesta încetează în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului. Dacă au locuit cu acesta, soţul supravieţuitor, descendenţii şi ascendenţii chiriaşului au dreptul ca, în termenul de 30 de zile, să opteze pentru continuarea contractului.
