După aproape 15 ani de când a fost demarată construirea Euromall Galaţi, din str. Ana Ipătescu nr. 14 (lângă Autogară), complexul comercial zace şi acum nefinalizat. Din proiectul care a înghiţit peste 50 milioane de euro, care ar fi trebuit să asigure mii de locuri de muncă şi spaţii comerciale pentru zeci de firme, a rămas un mastodont din beton şi metal. Grupul imobiliar austriac Immofinanz, care controlează în prezent dezvoltatorul Union Investiţii SRL, pare a fi trecut "pe linie moartă" acest proiect, iar municipalitatea pare a fi şi ea dezinteresată de mersul acestei investiţii. Pe de altă parte, dincolo de această aparentă linişte, Union Investiţii şi Primăria Galaţi au ajuns să se războiască în instanţe cu privire la… taxele şi impozitele locale ale unei afaceri care, din păcate, nu produce nimic.
Proiectul Euromall Galaţi a fost demarat la începutul anului 2006 şi venea să răspundă unei cereri pe piaţa locală pentru spaţii comerciale moderne, zone de agrement, servicii de calitate. Mai mult, mall-ul de la Galaţi, dezvoltat de Union Investiţii, urma să fie cea mai mare investiţie de acest fel din Regiunea Sud-Est. Investiţia era evaluată la 50 milioane de euro şi urma să se concretizeze într-un complex cu o suprafaţă totală de 50.000 mp - dispuşi pe patru nivele, din care 24.000 mp puteau fi închiriaţi. Euromall Galaţi urma să includă 150 magazine, un supermarket, farmacie, restaurante, cafenele, o parcare subterană de 800 de locuri. Vizitatorii urmau să aibă la dispoziţie şi şapte săli de cinema, totalizând 1.500 de locuri, un cazino, precum şi o sală de biliard de 600 de metri pătraţi. Altfel spus, gălăţenii urmau să aibă la dispoziţie un paradis al cumpărăturilor, distracţiei şi petrecerii timpului liber. Mai mult, Euromall Galaţi avea potenţialul de a genera 3.000 de locuri de muncă, un veritabil "balon de oxigen" pentru întreaga economie locală.
În acest proiect, iniţiat de oamenii de afaceri Moshe Turgeman şi Tomer Barhom, Union Investiţii a avut un parteneriat foarte strâns cu fondul austriac de investiţii Immoeast, ce avea la rândul său drept acţionar majoritar grupul Immofinanz, tot din Austria, unul dintre cei mai mari jucători imobiliari de pe piaţa din Europa Centrală şi de Est. Mai exact, înţelegerea era ca, printr-o tranzacţie de tip "forward purchase", Immoeast să cumpere treptat acţiunile la firma care deţinea Euromall Galaţi, pe măsură ce acesta era construit.
Din păcate, criza din perioada 2008-2009 a dat peste cap socotelile investitorilor. Piaţa imobiliară s-a prăbuşit, piaţa financiară a intrat în agonie, retailerii au renunţat la planurile de expansiune pe piaţă. Chiar şi în aceste condiţii dure, Euromall Galaţi părea o afacere bună, iar Immoeast - deşi era puternic zdruncinat de recesiunea economică - nu a ezitat să investească în acest proiect. Aşa se face că, în 2010, în urma unei tranzacţii de 15 milioane de euro, Immoeast a ajuns să deţină 75 la sută din Euromall, în completare la pachetul de 25 la sută pe care îl deţinea deja la Union Investiţii. Lucrările au continuat şi se spera că mall-ul va fi în cele din urmă deschis în 9-11 luni. Din păcate, efectele crizei s-au dovedit mai profunde, iar mall-ul de la Galaţi, deşi era "la roşu" din punct de vedere constructiv, a intrat "în conservare". Mai mult, pentru reducerea costurilor, Immoeast a fost încorporată cu totul în compania mamă, Immofinanz.
Singura zvâcnire pe care a mai avut-o acest proiect a fost în 2014, când surse din mediul de afaceri vehiculau ca variante transformarea Euromall într-un centru logistic sau într-un centru de afaceri, prevăzut însă şi cu spaţii comerciale sau de relaxare. Din păcate, dezvoltatorul nu a confirmat vreodată oficial aceste variante. Cum neconfirmate au rămas şi alte "ipoteze de lucru", precum reconversia mall-ului în sediu pentru Primăria Galaţi sau spaţiu pentru activităţi universitare.
Din 2010, Immofinanz n-a mai prezentat nici o informaţie publicului larg despre proiectul Euromall Galaţi, chiar dacă în ţară a avut şi are în continuare proiecte imobiliare foarte interesante. De altfel, inclusiv site-ul şi paginile de pe reţelele de socializare privind Euromall Galaţi şi care serveau drept interfaţă de comunicare cu publicul larg pe tema acestui proiect au dispărut din mediul on-line.
Întrebări adresate Primăriei Galaţi
Dincolo de acest văl de tăcere şi mister, dată fiind importanţa economică în plan local a proiectului Euromall, ne-am fi aşteptat ca Primăria Galaţi să fie mai interesată de situaţia acestei investiţii, pentru a încerca să identifice, eventual, în limita atribuţiilor legale care îi revin, o soluţie pentru deblocarea acesteia. În acelaşi timp, mai sunt o serie de aspecte ce ţin de consecinţele pe care, la nivelul comunităţii, le poate avea prezenţa unei construcţii rămase nefinalizate, chiar în una dintre zonele centrale ale Galaţiului (ex: pericol de accidente, medii insalubre periculoase pentru sănătatea publică, aspect inestetic etc.).
Prin urmare, în baza Legii 544/2001, privind liberul acces la informaţii, am solicitat Primăriei Galaţi să ne furnizeze o serie de date privind situaţia actuală a acestui imobil.
Printre altele, am dorit să ştim dacă în evidenţele primăriei figurează vreun proprietar al Euromall Galaţi ca plătitor de taxe şi impozite; dacă mai există vreo autorizaţie de construcţie şi dacă nu cumva se impune efectuarea unei expertize tehnice pentru a se constata dacă nefinalizarea clădirii poate constitui un pericol public. Ne-am interesat şi ce măsuri poate dispune municipalitatea în situaţia în care o construcţie rămâne nefinalizată cu anii şi dacă, de exemplu, se poate ajunge la o supraimpozitare a clădirii, pe modelul imobilelor neîngrijite, deja supraimpozitate cu 500 la sută din Galaţi. Nu în ultimul rând, dată fiind importanţa economică a proiectului, ne-am interesat dacă municipalitatea - prin calitatea sa de reprezentată a întregii comunităţi gălăţene - a încercat să obţină din partea dezvoltatorului informaţii suplimentare despre perspectivele şi şansele de continuare a acestei investiţii.
Din păcate, răspunsul Primăriei Galaţi a fost sec şi dezamăgitor: "Vă aducem la cunoştinţă că imobilul situat în strada Ana Ipătescu nr. 14 nu se află pe domeniul public sau privat al municipiului Galaţi, pe cale de consecinţă, nu deţinem informaţii/înscrisuri cu privire la întrebările adresate".
Altfel spus, răspunsul dat sub semnătura primarului Ionuţ Pucheanu vizavi de cazul Euromall este unul de genul: "nu ştim şi nici nu ne interesează această problemă"!
Contencios administrativ şi fiscal
Mergând, totuşi, pe firul acestei afaceri, am aflat nu numai că Primăria are destule "informaţii şi înscrisuri" despre proiectul Euromall, dar şi că este o problemă foarte actuală pe agenda municipalităţii, chiar dacă, se pare, s-ar dori păstrarea acesteia în spatele uşilor închise.
Mai exact, în urma verificărilor făcute de noi, am aflat că dezvoltatorul proiectului imobiliar, firma Union Investiţii SRL, a dat în judecată Direcţia generală impozite, taxe şi alte venituri locale a municipiului Galaţi, dar şi pe primarul municipiului Galaţi, Ionuţ Pucheanu. Iar miza este, se pare, de ordinul milioanelor de euro!
Dosarul nr. 1552/2/2019 a fost înregistrat, în luna martie 2019, la Curtea de Apel Bucureşti şi se află pe rol la Secţia a IX-a contencios administrativ şi fiscal. Potrivit datelor publice puse la dispoziţie de Curtea de Apel Bucureşti, obiectul dosarului este un "contencios administrativ şi fiscal" referitor la Actul administrativ fiscal nr. 3889/01.10.2018.
Chiar dacă a trecut mai bine de un şi jumătate de la deschiderea acestui proces, acesta nu a avansat foarte mult. Asta pentru că, după o serie de amânări de la începutul procesului, a intervenit instituirea stării de urgenţă provocată de epidemia de Covid-19, care a dus inclusiv la suspendarea proceselor aflate pe rol în instanţele de judecată. Ulterior, în luna iulie, a intervenit o nouă amânare a procesului. În prezent, dosarul se află în faza în care a fost desemnat un expert judiciar specializat în Evaluarea proprietăţii imobiliare, în vederea realizării unui raport de expertiză.
Prin urmare, elementul-cheie din acest dosar este evaluarea imobilului - mall-ul în construcţie - supus, după cum rezultă din acţiunea în justiţie, impozitării. Curtea de Apel Bucureşti a stabilit un nou termen în acest proces, pentru 2 februarie 2021, prezentarea raportului de expertiză fiind punctul de plecare în soluţionarea litigiului dintre Union Investiţii şi Primăria Galaţi.
De la procedurile fiscale, la "cifre" de milioane
În legătură cu miza financiară a acestui proces, trebuie făcute o serie de precizări referitoare la cadrul legal privind impozitele şi taxele locale, respectiv impozitele/taxele pe clădirile deţinute de persoane juridice.
Din start, în conformitate cu Codul fiscal, "orice persoană care are în proprietate o clădire situată în România datorează anual impozit pentru acea clădire" (art. 455).
Conform prevederilor legale, pentru stabilirea impozitului/taxei pe clădiri, valoarea impozabilă a clădirilor aflate în proprietatea persoanelor juridice este valoarea de la 31 decembrie a anului anterior celui pentru care se datorează impozitul/taxa şi poate fi, de exemplu, "valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în cursul anului fiscal anterior", "valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate", "ultima valoare impozabilă înregistrată în evidenţele organului fiscal" etc.
"Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de persoanele juridice, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2 la sută -1,3 la sută, inclusiv, asupra valorii impozabile a clădirii" (art.460).
Foarte important, Codului fiscal precizează că "valoarea impozabilă a clădirii se actualizează o dată la 3 ani pe baza unui raport de evaluare a clădirii întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării, depus la organul fiscal local până la primul termen de plată din anul de referinţă" (art. 460).
De asemenea, se mai precizează că, "în cazul în care proprietarul clădirii nu a actualizat valoarea impozabilă a clădirii în ultimii 3 ani anteriori anului de referinţă, cota impozitului/taxei pe clădiri este 5 la sută".
Un alt aspect foarte important - aplicabil în cazul Euromall Galaţi - este şi acela că, impozite se plătesc şi "pentru clădirile ale căror lucrări de construcţii nu au fost finalizate la termenul prevăzut în autorizaţia de construire şi pentru care nu s-a solicitat prelungirea valabilităţii autorizaţiei, în condiţiile legii, la data expirării acestui termen şi numai pentru suprafaţa construită desfăşurată care are elementele structurale de bază ale unei clădiri, în speţă pereţi şi acoperiş” (art. 461). În acest caz, impozitul pe clădiri se stabileşte în baza unui proces-verbal de recepţie întocmit la data expirării termenului prevăzut în autorizaţia de construcţie, consemnându-se stadiul lucrărilor, precum şi suprafaţa construită desfăşurată în raport cu care se stabileşte impozitul pe clădiri.
Din informaţiile pe care am reuşit să le obţinem din surse bine informate, clădirii neterminate a Euromall Galaţi i-a fost aplicată cota de impozitare de 5 la sută, valoarea de impozitare fiind "una foarte mare". Această valoare depinde, după cum am arătat, de modul în care a fost stabilită. Mergând pe "cifrele" vehiculate în spaţiul public privind această tranzacţie, la o valoare actualizată a investiţiei de 30 milioane euro, o cotă de 5 la sută ar însemna 1,5 milioane de euro. Această valoare ar corespunde în linii mari şi cu valoarea de 137,335 milioane de lei a activelor imobilizate de care, potrivit datelor Ministerului Finanţelor, ar dispune firma Union Investiţii.
Desigur, rămâne de văzut care vor fi rezultatele expertizei judiciare din acest dosar şi ce se va întâmpla la termenul din procesul Union Investiţii vs Primăria Galaţi la termenul din 2 februarie 2021. Un verdict în favoarea firmei ar însemna că municipalitatea va avea de restituit sume importante, plus dobânzile şi penalităţile aferente. Un verdict în favoarea municipalităţii ar fi încă o pierdere pentru dezvoltator, ce n-ar face decât să afunde şi mai mult acest proiect. Oricum am lua-o, cel care pierde pare a fi simplul contribuabil gălăţean: ori fără Euromall, ori cu banii din bugetul local luaţi.
Euromall poate reintra în joc
Blocajele din proiectul Euromall au lăsat spaţiu de manevră concurenţei. Investitorii de la NEPI au reuşit, în doar şase luni, în 2013, să deschidă primul mall din Galaţi, cu o suprafaţă închiriabilă de 27.000 mp, proiect pe care, ulterior l-au extins, în urmă cu trei ani, cu încă 21.000 mp, fiind inclus şi mult doritul cinematograf.
Făcând abstracţie de efectele pe care actuala pandemie le are asupra afacerilor din comerţ, potrivit informaţiilor din piaţa de retail ar mai fi încă loc de un mall în Galaţi, mai ales că nu toate brandurile importante au ajuns să deţină puncte aici.
În acest context, dacă ar fi relansat, Euromall ar putea deveni un concurent important, avantajat prin structura mai spectaculoasă din punct de vedere arhitectonic, dar şi prin accesul mult mai facil al potenţialilor clienţi. Euromall este uşor accesibil cu sistemul de transport în comun, fiind plasat şi în apropierea Gării CFR şi a Autogării, ceea ce ar putea atrage clienţi şi din localităţile limitrofe.
Unde se supraimpozitează construcţiile nefinalizate
Dincolo de elementele care îl particularizează, Euromall nu este singurul imobil din Galaţi rămas de ani de zile nefinalizat. Alte cazuri de notorietate sunt cele privind complexul comercial din Țiglina sau blocurile Beyler, unde oamenii au fost lăsaţi pe drumuri, fără apartamente. Municipalitatea, după cum am văzut, nu pare însă prea sensibilă la aceste situaţii, considerându-le, probabil, probleme ce ţin doar de proprietatea privată, chit că efectele negative se răsfrâng la nivelul întregii comunităţi. Şi alte oraşe din ţară se confruntă cu acest fenomen, dar au luat atitudine. De exemplu, la Braşov a fost introdus un sistem prin care Consiliul Local poate dispune, în baza unor criterii, impozitarea graduală, cuprinsă între 100 şi 500 la sută, pe construcţiile rămase nefinalizate o perioadă îndelungată. Scopul nu este acela de a călca în picioare agenţii economici, ci de a-i determina să-şi finalizeze proiectele imobiliare sau de a le aborda în momentul în care au garanţia că le pot duce la bun sfârşit.
